历时近两年，旭辉的境外债务重组方案获得了关键性进展。
9月27日，旭辉控股（00884.HK）就境外债务全面解决方案的重大进展发布公告，已与债券持有人小组成员签订正式重组支持协议，债券持有人小组合计占境外票据未偿还本金总额的46.9%，占境外总债务本金总额的31.1%。
本次债务重组中涉及可转换债券共约18.93亿港元、优先永续资本证券3亿美元。旭辉方面表示，面对波动和挑战，结合企业经营情况的变化，公司以“短端削债，中端转股，长端保本降息”为大框架，与债权人小组正式签署了正式重组支持协议。
签署的重组方案包括8个选项，涵盖短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款等。
具体来看，选项1A为美元计价的无利息新票据，选项1B为美元计价的无利息新贷款，到期日期均为自基准日期起2年，可酌情延期至3年；
选项2为美元计价、年利率为2.75%的新票据，自基准日期起4.5年到期；美元计价无利息强制性可转换债，自基准日期起4年到期，可转换为公司的普通股，以及在重组生效日支付的现金；
选项3为美元计价、年利率为2.75%的新票据，自基准日期起6年到期，可根据若干条件延期至最长9年，延期后的利息提高至年利率3%，以及于重组生效日支付的现金；
选项4A 为美元计价、年利率为2.75%的新票据，选项4B为美元计价、年利率为2.75%的新贷款；两个选项均为基准日期起4.5年到期，可酌情延期至5年；
选项5A为美元计价、年利率为2.75%的新贷款，选项5B为人民币计价、年利率为2.75%的新贷款；二者到期期限均为自基准日期起6年，最长可延期至9年，利息也相应提高至3%，以及在重组生效日支付的现金。
所有新债务工具将通过相同的质押及担保方案进行增信，增信方案涉及境内及境外元素、特定项目或资产组合的现金归集等。其中，基准日期为下列日期的较早者：2025年3月31日或重组生效日期。
由此条款来看，旭辉的债务重组方案预留了一定的弹性，允许公司基于销售状况适当调节现金支出，这也有利于保证其按期履约。
今年4月，旭辉便提及，债务重组中给出的大多数选项的摊销时间约为2至6年不等。倘若在一段指定期间后，合同销售未能达到基准或未取得债权人批准，若干债务重组选择的到期日将延长至自生效日期起7至9年。
为鼓励债权人尽早参与重组，旭辉表示，将向在香港时间10月27日下午5点整之前签署重组支持协议的债权人支付早鸟同意费，并向在香港时间11月27日之前签署的债权人支付一般同意费。
推动境外重组的落地对旭辉的持续经营有重大意义。据披露，截至2024年6月末，旭辉有息负债总额886亿元，境外债务占比达54%。这在民营房企中属于较高水平。
同时，旭辉的境外债务还存在债务结构复杂、债权人多样的情况，共涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模68.58亿美元，相关投资人包括境内外银行及银团、长线基金、短线基金、对冲基金等。
复杂的债务构成本身就带来了不小的谈判难度，而过去两年时间里房地产行业整体的发展形势又加剧了这一情势。
中指院数据显示，百强房企的月均销售金额从2022年的6330.7亿元下跌至2023年的5232.6亿元，2024年1-8月进一步下跌至3354.1亿元。其中，旭辉的均销售金额也从2022年的103.3亿元下跌至2023年的59.8亿元，2024年1-8月进一步下跌至30.1亿元，较两年前跌去7成。
由于销售表现持续下降，旭辉的业绩也缩水明显。截至今年6月末，物业销售确认收入约158.4亿元，同比下降41.6%；公司整体营收同比下降超35%，归母净利润亏损49.4亿元。
旭辉表示，境外债务的全面重组提案在完成后，将缓解其流动资金压力，进行结构性降杠杆，改善资产负债表，并为其提供可持续的资本架构。
值得一提的是，旭辉的长远计划是逐步向轻资产业务模式转型，保留核心资源及能力，以度过中国房地产开发行业的深度调整周期。
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郑娜
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